Za 30 tys. zł nie kupisz mieszkania na wynajem, ale kupisz garaż, a przy niższych cenach kilka garaży. Każdy wynajęty w abonamencie miesięcznym przynosi 250-260 zł (nasze stawki w Rudzie Śląskiej i Dąbrowie Górniczej). Przy cenie zakupu 20 tys. zł daje to 15% rocznie przed kosztami. Garażu nie obejmuje ustawa o ochronie praw lokatorów.
Aktualizacja: 2 października 2026. Stawki najmu z cennika SIMFRA, podatek według serwisu podatki.gov.pl, akty prawne według bazy ELI Sejmu.
Nazywamy się Franek i Szymon, jesteśmy współzałożycielami SimFra i od kilku lat inwestujemy w garaże na Śląsku. Dziś prowadzimy osiem obiektów w GZM z ponad 450 miejscami postojowymi i garażami. Ten tekst powstał na bazie pierwszego odcinka naszego podcastu i odpowiada na pytania, które dostajemy najczęściej.
Ile kosztuje wynajem garażu na miesiąc?
W naszych obiektach garaż kosztuje najemcę 250-260 zł miesięcznie, w umowie na czas nieokreślony z fakturą co miesiąc. To dwie stawki, które prowadzimy w cenniku dla garaży:
| Garaż na wynajem | Stawka miesięczna |
|---|---|
| Dąbrowa Górnicza, ul. Kasprzaka 76 | 260 zł |
| Ruda Śląska, ul. Kokota 29 | 250 zł |
| Dla porównania: zwykłe miejsce postojowe w naszych obiektach | 100-180 zł |
Prywatny właściciel ustala stawkę sam, więc przed zakupem sprawdź ogłoszenia najmu w swoim mieście. Bieżącą dostępność naszych garaży pokazuje wyłącznie strona oferty, nie ten artykuł. Stawki z siedmiu miast GZM zebraliśmy w przeglądzie wynajmu miejsc parkingowych i garaży na Śląsku.
Ile można zarobić na jednym garażu?
Garaż wynajęty za 250 zł daje 3 000 zł przychodu rocznie. Ile to procent, zależy wyłącznie od ceny zakupu, dlatego poniżej liczymy kilka przykładowych cen. To nie są ceny rynkowe, tylko punkty do Twojego rachunku: cenę garażu w swojej okolicy sprawdzisz w ogłoszeniach sprzedaży.
| Cena zakupu garażu | Przychód roczny (250 zł x 12) | Zwrot brutto | Po ryczałcie 8,5% |
|---|---|---|---|
| 10 000 zł | 3 000 zł | 30% | 27,5% |
| 15 000 zł | 3 000 zł | 20% | 18,3% |
| 20 000 zł | 3 000 zł | 15% | 13,7% |
| 30 000 zł | 3 000 zł | 10% | 9,2% |
To rachunek przed kosztami. Z przychodu trzeba jeszcze opłacić podatek od nieruchomości według uchwały gminy, ubezpieczenie, naprawy dachu i bramy oraz miesiące bez najemcy. Jeden pusty miesiąc w roku to 250 zł mniej, czyli przy garażu za 20 tys. zł zwrot spada z 15% do 13,75% brutto.
Co się bardziej opłaca przy 30 tys. zł: garaż czy mieszkanie?
Przy kredycie hipotecznym bank wymaga zwykle 10-20% wkładu własnego (Rekomendacja S KNF), więc 30 tys. zł to wkład do mieszkania za 150-300 tys. zł, a nie mieszkanie. Garaż za tę kwotę kupujesz za gotówkę. Różnice zebraliśmy w tabeli:
| Kryterium | Garaż za 30 tys. zł | Mieszkanie z wkładem 30 tys. zł |
|---|---|---|
| Finansowanie | gotówka, bez kredytu | kredyt na 70-90% ceny |
| Liczba najemców | jeden lub kilka garaży, każdy z osobnym najemcą | jeden najemca |
| Ustawa o ochronie praw lokatorów | nie dotyczy | dotyczy |
| Podatek od najmu prywatnego | ryczałt 8,5% do 100 tys. zł przychodu | ten sam ryczałt |
| Wzrost wartości | garaż blaszany praktycznie nie zyskuje na wartości | mieszkanie może zyskać, ale nie musi |
| Obsługa najemcy | klucz albo pilot, rzadki kontakt | usterki, media, rozliczenia |
Podatek nie różnicuje tych dwóch inwestycji: od 2023 roku najem prywatny, także garażu, rozlicza się wyłącznie ryczałtem. Różnicę robią próg wejścia, rozproszenie ryzyka i ochrona lokatorów.
Dlaczego kilku najemców to mniejsze ryzyko?
Przy mieszkaniu masz jednego najemcę. Gdy się wyprowadzi albo przestanie płacić, przychód spada do zera, a koszty zostają. Przy sześciu garażach z sześcioma najemcami odejście jednego zabiera około 17% przychodu, nie 100%. To samo działa przy zaległościach: jeden dłużnik nie zatrzymuje całego rachunku.
Czy najemcę garażu łatwiej wypowiedzieć niż lokatora mieszkania?
Tak, bo ustawa o ochronie praw lokatorów chroni lokatorów lokali mieszkalnych, a garaż nim nie jest. Przy garażu nie ma lokalu socjalnego, okresu ochronnego ani wielomiesięcznej procedury eksmisji. Termin wypowiedzenia ustala umowa, a gdy umowa milczy, obowiązują terminy z Kodeksu cywilnego.
Sąd nadal jest potrzebny w jednej sytuacji: gdy najemca po wypowiedzeniu nie oddaje garażu. Dlatego warunki wypowiedzenia i postępowanie przy zaległościach muszą być zapisane w umowie. Co musi się w niej znaleźć, rozpisaliśmy w poradniku umowa najmu miejsca parkingowego i garażu: co musi zawierać.
Czy wynajem garażu trzeba zgłosić do urzędu skarbowego?
Formy opodatkowania nie trzeba wybierać ani zgłaszać. Według serwisu podatki.gov.pl od 2023 roku jedyną formą opodatkowania najmu prywatnego jest ryczałt od przychodów ewidencjonowanych i obowiązuje on z mocy ustawy. Obowiązki są trzy:
- ryczałt 8,5% przychodu do 100 000 zł rocznie i 12,5% od nadwyżki ponad tę kwotę;
- wpłata do 20. dnia miesiąca za miesiąc poprzedni albo do 20. dnia miesiąca po zakończeniu kwartału;
- zeznanie PIT-28 od 15 lutego do 30 kwietnia roku następnego.
Ryczałt liczy się od przychodu, więc remontu dachu ani zakupu bramy nie odliczysz. VAT: od 1 stycznia 2026 roku limit zwolnienia podmiotowego wynosi 240 000 zł sprzedaży rocznie (wcześniej 200 000 zł), więc kilka garaży na wynajem mieści się w nim z dużym zapasem. Przy większej skali albo najmie w ramach firmy zasady są inne i warto je sprawdzić z księgowym.
Czy garaż można wynająć firmie jako magazyn?
Tak, i to jest drugi rynek tego samego garażu. Boks 15 m² (3 x 5 m) za 260 zł miesięcznie to około 17 zł za metr, wobec 40-70 zł w ogrzewanym boksie self-storage. Portale z halami zaczynają oferty od 100-200 m², więc firma potrzebująca 15-50 m² nie ma z czego wybierać. Najemca firmowy zostaje zwykle dłużej niż kierowca.
Warunek: trzeba mówić wprost, czego w garażu nie ma. Bez ogrzewania, prądu, kontroli wilgotności i obsługi elektronika, dokumenty i meble tapicerowane się tam nie nadają. Więcej: garaż jako mały magazyn i mały magazyn dla firmy e-commerce.
Garaż murowany czy blaszany?
Garaż murowany kosztuje więcej, więc przy tej samej stawce najmu daje niższy procentowy zwrot, ale wolniej się zużywa i łatwiej go sprzedać. Blaszany jest tańszy, czyli daje wyższy zwrot z tej samej stawki, ale wymaga pilnowania dachu i korozji. W SimFra mamy oba typy: blaszane dają lepszy przepływ gotówki na start, murowane stabilność na lata.
Kiedy przy garażach potrzebny jest system zamiast arkusza?
Przy 1-5 garażach wystarczy kalendarz i konto w banku. Przy 5-15 cały rachunek trzyma arkusz albo system: kto zapłacił, komu kończy się umowa, które boksy stoją puste. Zarządca to koszt stały i w tym przedziale zwykle się jeszcze nie broni. Gdzie arkusz przestaje wystarczać, opisaliśmy w porównaniu arkusza z systemem; koszt pustostanów policzysz w kalkulatorze pustych miejsc. Cały system do najmu abonamentowego: SIMFRA dla operatorów parkingów.
Dla kogo garaże NIE są?
Jeśli masz 200-500 tys. zł i liczysz na wzrost wartości, mieszkanie daje większą skalę: garaż blaszany na wartości praktycznie nie zyskuje. Garaż nie jest też inwestycją bez pracy, bo dach, brama i pustostan to Twoje koszty. Jeśli natomiast zaczynasz od 10-30 tys. zł i chcesz nauczyć się najmu na małej kwocie, garaż jest dobrym poligonem: niski próg wejścia, przychód od pierwszego miesiąca i proste umowy.
Najczęściej zadawane pytania
Czy garaż wynajmuje się na godziny albo na dobę?
My tego nie robimy. Cały nasz najem, garaże i miejsca postojowe, jest miesięczny, z umową i fakturą. Postój godzinowy to inny biznes: wymaga obsługi i rozliczania każdego wjazdu. Przy kilku garażach stały najemca płacący co miesiąc jest prostszy i pewniejszy.
Garaż czy miejsce pod wiatą: co lepiej wystawić pod wynajem?
W naszym cenniku garaż to 250-260 zł, a zwykłe miejsce postojowe 100-180 zł. Garaż daje najwyższy czynsz i pełną osłonę, ale kosztuje najwięcej i wymaga pilnowania stanu technicznego. Różnice z punktu widzenia najemcy: garaż czy miejsce pod wiatą.
Gdzie zobaczyć wszystkie oferty SIMFRA?
Na liście obiektów SIMFRA. Strona każdego obiektu pokazuje aktualne ceny i dostępność.
Posłuchaj całego odcinka
Ten artykuł powstał na bazie pierwszego odcinka podcastu SimFra. Jeśli wolisz format wideo, obejrzyj pełny odcinek na YouTube.
Jeśli chcesz to zrobić u siebie
Doradzamy i realizujemy budowę osiedli garażowych: garaże murowane, prefabrykowane i blaszane, realizacja w 3-6 miesięcy (budowa osiedla garażowego). Przy parkingu naziemnym liczymy opłacalność i projektujemy zarządzanie (doradztwo parkingowe). A jeśli masz sam grunt i nie chcesz nic budować: dzierżawa gruntu pod parking lub garaże.
Masz pytania o inwestowanie w garaże? Napisz do nas.
